2014浙江公务员考试申论模拟卷：养老房产嬗变
1.我国未富先老现象极为严重，成为我国老龄化社会的重要特征和严峻挑战。我国进入老龄化社会时，我国的人均GDP仅在800-1000美元之间。即使是2012年，我国人均GDP也只是6000美元左右。但是发达国家进入老龄化社会时，人均GDP在5000-8000美元之间。我国人均GDP仅仅是发达国家10%左右。经济的欠发展也意味着老龄人口消费能力有待进一步提升，需要更多富有相关经验的企业进入养老服务领域，解决消费能力较为有限和养老服务需求之间的矛盾。
2.养老产业的前景和必要性无需多言，养老产业包括养老地产也毋容置疑。但是，凡事有应然，也有实然。大家看一看城市中有几家老年用品商店，经营情况怎么样，实然就知道了。研究欧美日的养老地产模式，无论是专业基金，还是反按揭，都是建立在社会福利制度基础上的，而我国恰恰缺乏的就是顶层设计。今后？再想想我国的社保基金缺口吧，缺口之大致使延迟退休年龄已开始策略性地吹风了。如果今后社会公众也认为延迟退休年龄确实很有必要时，相信我国会搭上这股全球风的。退一步设想，即使社保基金没有缺口了，届时资金充裕的保险公司、央企也会抢占这块市场，甚至不会放过产业链上任何赚钱的一环。能留给地产商的机会有多大呢？或许这些估计比较保守，有很多投资商和服务商不认可，但不妨反问一下：如果可以掘金，有大量资金和优秀精算师的保险公司为什么至今还没有大动作呢？这也是实然。
3.发达国家非常强调个性化养老、社交性养老。在养老社区里，老人们并不是在房间里面看电视打发时间，而是活跃在各个养老项目里，从精神上得到满足。要想把中国的养老地产做得像国外养老社区那样富有生机，固然需要在宜居、细节上的适老化设计，但更需要从人文关怀的角度加深对这一问题的认识。
与其让养老地产项目一哄而上，不如对老年人的居住生活方式多做些探析。发达国家的养老理念可以借鉴。日本比我国更早进入老龄化社会，其在养老方面取得成功的一条重要经验正是亲情养老。形象地说，子女与老人的住处最好是“一碗面的距离”，从子女家中给老人送去一碗面，面汤送到老人手上还是热的。这是亲情关怀的温度，更是养老地产规划设计的尺度。
4.运营模式对于养老地产而言是绕不开的话题。事实上，目前养老地产仍未找到清晰有效的盈利模式，行业整体盈利能力较弱。“养老地产既是服务又是产品，入住的老人首先要求享受服务，但简单的服务显然不能满足他们的需求。”
目前国内养老地产运营模式尚没有一套行之可行的标准答案。不过，以养老、医养机构为核心，辐射活力老人公寓及普通社区住宅的“一核两环，多级连续服务”模式或将成为养老地产的核心盈利模式。
5.中国人观念之中，往往是希望把房子留给子孙，而不是金融机构。有的人觉得，“如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。”正是这种观念，所以房子养老不能在中国流行起来。
房子只是建筑物而已，随着时间而出现折旧。虽然这些年以来，房价不断上涨，从而掩盖房子折旧的一面。如果房价处于平稳阶段，或者涨幅不大时，时间长了，房子就会贬值了。如果房龄超过了20年，房子将会很大贬值，甚至会出现很大质量问题。
6.目前在城市,很多是独生子女家庭,结婚的子女一般都拥有住房,双方父母各拥有住房。在这种情况下,老年人拿出自己的住房进行抵押,不会影响子女的基本生活,又能充分保障老年人养老的需要。
其实,在这个意见出来前,“以房养老”已经在民间开始另类尝试。走访地产中介就能够发现,此前已有不少将自有房屋出租、在老城区有物业的老年人,选择将自有房屋出租,自己搬到环境较好的郊区养老院居住。
7.中国老人的资产传代价值观、中国老人围绕住房作为活动中心的传统习俗是“以房养老”的重大阻碍，对观念的突破可能还需要经历数代人的时间；其次，房屋70年产权政策影响到金融机构对房产的估值以及后续的流通，相关政策亟待明确。中国房协副会长朱中一则指出，“以房养老”比较适合房价长期稳定的情况，而国内房价波动较大，由此带来的风险可能会影响到金融机构开展该项业务的积极性。
“以房养老”作为国际上的成熟产品，是对养老制度的必要补充，假以时日，在国内还是会有较好的发展。全国房地产经理人联盟执行主席杨乐渝则认为，“以房养老”盘活了老年人群的存量房屋资产，有非常积极的意义，不仅能改变老年人群养老资金不足的局面，对于整个房地产市场也带来了流动性，目前很多人对“以房养老”并不了解，政府应多加宣传引导，从局部试点做起。
8.我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。“以房养老”模式的实施，意味着儿女们将不再有老人房产的继承权，中国传统的养老方式被打破，老人与儿女之间的代沟将不可避免地出现。因此，她就失独者以房养老提出了自己的三个观点：“第一，以房养老虽然是老年人养老的一个对策，也是行之有效的对策，但是，失独群体本身是为国家公共利益做出特别牺牲的群体，国家应该在养老和医疗方面给予失独者以帮助和照顾，在没有得到国家照顾的时候，对失独群体试行以房养老，很可能会引起失独家庭的误解和反感；第二，如果要让失独家庭接受这种养老方式，国家首先要对失独家庭的牺牲做出补偿，以平复失独家庭心灵的伤害。如果国家的补偿做好了，对失独家庭以房养老的对策才可以实现；第三，对失独家庭生活条件差的无房户，无法实现以房养老的家庭，政府应该给予解决廉租住房，以保证失独家庭居有定所。”
9.“以房养老”具备太多不可预知。房屋对于国人而言，不是单纯的建筑物，也不能用单一的价值去衡量。它不仅是安身立命的首要条件，也是某种身份、实力和梦想的象征。要把一生的心血和家族的传家宝给予抵押，跨越与生俱来的亲情纽带而卖给外人，这对老人来说实在不容易。况且，养老院里的种种负面新闻让老人们心有余悸，也更依赖于居家养老和子孙供养。假如房子可以抵押养老，老人们又何尝不能出租获得收入来提升老年生活品质呢？针对以房养老的新业务，很多老人顾虑重重。
10.即使国际上有成熟经验，“以房养老”也不是主要的养老模式。同时，国内还面临着一系列难以得到很好解决的问题。如何对老年人预期寿命进行估计、如何对房地产市场进行预期、如何确定合理利率、房屋70年产权到期后如何处理等，这些问题都制约着全社会对“以房养老”的认同，也注定了“以房养老”模式只能在部分地区、部分人群中实施，不能成为我国养老发展的主要方向。
我国养老保险的历史欠账是由于制度转轨和制度设计所造成的。历史欠账无法逃避，凭借我国当前的财力和发展水平，这个问题是可以得到解决的，关键要看政府对这个问题的认识和解决问题的决心。
11.以房养老如果能规避了房租市场和老人寿命的不可预期风险，双方都可以动态管理自己的物业和风险这样才能有实施的可能。老人可以先试住再决定要不要以房养老，也随时可以以较低成本收回自己的物业。而中间商则可以很快从物业租金的差价中收回投入，不必再垫付几十年的养老金，还可以通过统一运营等方式降低管理成本。对于政府来说，这一模式还为中心城区提供了大量出租房供应，可以满足越来越紧张的居住需求。当然，要鼓励这种模式，政府应当提供必要的政策扶持，比如对养老产业的各项税费和审批优待，另一方面也要加强监管和法律服务，保护老人的合法权益。
12.政府要做的是制定规则、规范市场的“裁判员”，而不是什么“经纪人”或者“运动员”。“以房养老”完全可以交给自由的市场去竞争去发育，政府部门只需要把公平的规则制定好、把有序的市场监管好。
这就是“以房养老”与公共养老的本质区别：在政府责任上，前者只需监管，后者则需全责；在养老体系中，前者只是配菜，后者才是主菜。让市场的归市场，让政府的归政府，并不只是随便说说，要谨防对“以房养老”的过度关注，替换了对公共养老的问题反思—“以房养老”就交给市场去自由竞争吧，咱们还是接着谈谈延迟退休，或者养老金双轨制改革吧。
13.对于有些退休者，也许只有“以房养老”一条道。他们或是积蓄不多，仅靠微薄的退休金度日，又受病痛折磨治疗急需用钱；或是无子女，或有子女但无力赡养。要想保障和提高晚年生活质量，又不离故居，盘来盘去，只有打唯一的一套房主意。虽不失为一个办法，但以他们的经济实力，房产一旦抵押出去等于“贱卖”，很难凭己之力再“赎回”。因此，“以房养老”一经决定开展国家层面的试点，这项小众的市场养老模式，就招致了最广泛、最凌厉的审视和质疑。在网上，不少人已经在担心种种“以房养老”的忽悠和陷阱了，比如，打着“以房养老是国家政策”的幌子，忽悠不需要“以房养老”的老人办理抵押；比如使用高深难懂的语言撰写“以房养老”协议，隐示风险；比如采用与市场售房不同的估值标准，做低抵押房产的价值；还比如，抵押期满或抵押人过世后，金融机构为尽快拿回本息以至于低价处理房产，使抵押者或继承人难于获得剩余价值等。
14.“以房养老”是个很笼统的说法，对于一些有条件的民众来说，通过此举享受更优裕的养老生活未尝不可。事实上，在一些大城市，“以房养老”早已普及，一些老人将住房出租，住进条件较好的养老院，但房产不涉及产权交易，去世后仍能由子女继承，这远比“倒按揭”更容易让人接受，操作上也更简单。由此可见，“以房养老”作为民间针对养老资金不足而自发形成的一种途径，完全可以由民间自行形成规范，而不必由政府刻意引导。“倒按揭”式“以房养老”之所以引起民众的疑虑，关键的一个因素在于，老人以房产向金融机构进行抵押来换取养老金的过程中充满了经济利益的博弈，而这超越了目前中国社会的养老观念。
1.根据所给材料，请概括归纳养老房产的主要特点是什么？
2.材料12中政府要做的是制定规则、规范市场的“裁判员”，而不是什么“经纪人”或者“运动员”。“以房养老”完全可以交给自由的市场去竞争去发育，政府部门只需要把公平的规则制定好、把有序的市场监管好。政府的“经纪人”“运动员”角色说明了什么？如何实现政府角色的归位？
3.假如你是H市住房养老办公室的一名公务员，当前我国面临着巨大的养老压力。如何养老，以什么方式进行养老，各地都进行了不少探索。以房养老，推行房产养老是国际通行的办法，我国尝试在一些地方开展试点，但效果并不明显。结合所给材料，写一则关于进一步加快H市以房养老的试点范围。字数在500字以内，结构完整，语言流畅。
4.阅读完所给材料后，你一定有所感触，请围绕“地产养老的尴尬”这一话题写一篇文章。字数在1200字以内，结构完整，语言凝练。标题自拟，立意自定，角度自选。见解独到，论证合理。
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