2014浙江公务员考试申论模拟卷：以房养老
1.“以房养老”即为“住房逆抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受养老机构服务的养老模式。老人可将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，经过评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。
“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90％的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10％。
2.“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给别人，不给子女，许多老人和年轻人还是难以接受的。所以目前申请以房养老的人群是很少的，基本是独居或孤寡老人。其次就是制度的问题，现在还没有健全的法律法规来保护这项政策，所以在推行的时候会遭遇一些障碍。最后一点，这牵涉到我国的一个特殊国情。我国住宅用地的使用年限一般只有70年，过了这个期限，土地使用权将由国家无偿收回。如果以老人20岁住进新房，70岁办理“以房养老”来计算的话，他去世后，房子的使用年限已经所剩无几了。这个时候保险公司或银行为房子买单，就承担了很大的风险。所以金融机构对此也没有什么热情。这些都是这项制度无奈夭折的主要原因。
3.无论是居家养老、社区养老还是去住养老院，针对普通群众最关注的“靠什么养老”问题，《意见》称，“鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务”；同时，要求保监会牵头，会同民政部等部门，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。“老年人住房反向抵押养老保险”是国际上成熟、普遍的金融养老、以房养老方式之一，在国内却初起步。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付说，这次《意见》以试点形式写了进来，对于老年人、对于保险公司都是利好消息，若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。
4.“以房养老”是一种市场行为，是由银行与顾主完全自愿的行为，而不能把它理解为政府行为，通过政府自上而下强制推行的政策性行为。政府在“以房养老”上的不能缺位还体现在对“以房养老”的政策和法律完善上，要尽量给“以房养老”提供有益的法律和政策支持。
“养老金万亿缺口持续扩大，号召以房养老就是用民众私人财产来弥补政府支出的不足。尽管各地在推进以房养老过程中，一直强调并不是替代目前的养老制度，只是作为辅助和补充，养老金也不会全部来自房屋的抵押贷款。但在前述产权不明确、市场风险高、传统观念难改的现实下，贸然将养老体制改革推给市场，热衷处置公民本就微薄的私有财产，动机仍旧值得警惕。”
5.“以房养老”并非一无是处，“以房养老”和“养老防老”之间也并非绝对互斥的矛盾。至少，我们可以从“以房养老”中得到启示：盘活房子，使其部分变现，以提高老人的养老水平。这一方面，大连有些老人的实际行动显得有些“中国特色”。其中的案例之一：一位女儿在外的老大娘，为了住进理想的养老院，她的办法是将自家房子出租，再加上退休金，便逐了自己的心愿。或许，其他老人可以借鉴一下。既获得了租金，又能够保住自己房产。
“以房养老”的思路并不坏，关键在于以哪种方式“以房养老”。从更实质的观点来看，“以房养老”应是“制度养老”的一部分。当社会养老诸多制度尚不完备，“以房养老”的思路其实还有些超前。
6.在新加坡,55岁以上的老年人被称为乐龄人。这些乐龄老人可以从公积金账户中领取养老金度日,也可以将自己的房产出租,以租金养老。对于一些住房面积较大又无成年子女同住的老人,政府鼓励他们以大房换小房,将换房的净收入用作老年日常开支,或是购买保障型投资产品。
新加坡政府还专门为独居或只和老伴居住的老人提供一种乐龄公寓,这类公寓通常面积在40平方米左右,价格低廉,一般只需五六万新元即可购买。碧山社区金茉莉老人公寓就是新加坡养老服务体系中解决老人居住的一个样板。公寓楼由政府建造,共有176套小面积公寓,公寓以低廉的价格销售给55岁以上符合条件的老人。此类公寓使用权一般为30年,可延长使用期但不能转让和继承。
7.“以房养老”是个很笼统的说法，对于一些有条件的民众来说，通过此举享受更优裕的养老生活未尝不可。事实上，在一些大城市，“以房养老”早已普及，一些老人将住房出租，住进条件较好的养老院，但房产不涉及产权交易，去世后仍能由子女继承，这远比“倒按揭”更容易让人接受，操作上也更简单。由此可见，“以房养老”作为民间针对养老资金不足而自发形成的一种途径，完全可以由民间自行形成规范，而不必由政府刻意引导。“倒按揭”式“以房养老”之所以引起民众的疑虑，关键的一个因素在于，老人以房产向金融机构进行抵押来换取养老金的过程中充满了经济利益的博弈，而这超越了目前中国社会的养老观念。
8.“‘以房养老’只是众多养老模式中的选择之一，非强制性，也替代不了全面社会养老保障体系的建设。”乌丹星说，是否以房养老是房屋拥有者的权利，不是政府的权利也不是子女的权利。她提出，没有房子的人不涉及“以房养老”，有钱的人不需要“以房养老”，“以房养老”最适合部分中间夹心阶层的老人，他们有住房，但是手头缺乏现金。有的地方，这部分老人可能有两三套房，拿出一套来置换现金很合适；还有一部分失独老人，不涉及财产继承问题，他们可能更需要这种模式。
“以房养老”应该是解决养老问题的一个方向。它的适用范围是中产阶级以上的老人。50后、60后是目前房产的主要所有者，他们将来养老可能并不需要在市中心，就可以把自己位置较好的房子通过置换租给年轻人，自己拿着租金去郊外养老。这样对双方都有利，城市也会更加有效地运作。当然在郊外的养老设施一定要适合老人居住，环境、医疗条件、交通要跟上。
9.传统的养老观念根深蒂固也让公众很难从心理上接受“以房养老”的新型养老形势。大部分中国老人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。很多老年人也认为，如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。此外，专家指出，在“以房养老”问题上中外不同之处还在于，美国等国家的倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。
目前缺乏相配套的制度建设，而要做好这一点，仅金融机构一方则太势单力薄了，这也是他们对此走走看看和推进缓慢的主要心结。因此，“以房养老“业务模式的成熟、完善，既需要各地的先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。这种养老模式能否发展壮大，不仅要求在观念上的更新，更需要自政府至民众的行动支持。
10. 当前，我国“老龄化”加速，人均寿命不断延长，传统的养老模式难以满足社会现实需要。民政部副部长窦玉沛认为，我国未来将以多种途径应对养老问题，在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。
“以房养老”迎合的是小众需求，尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。“以房养老仅仅是合适群体的一个选择，不具备普遍的意义，但却是一个可以探讨的方式，不会成为一种主流。”
11.“以房养老”主要针对城镇老年人口的养老需求所作量体裁衣式的政策设计。而中国大部分老年人口散居于农村，由于外出打工子女最终大部分将融入为城镇人口，农村空巢老人问题更为突出。因此，在可预见的未来，城镇“以房养老”的政策还得要有相应的“农村版”果敢跟进。北京市民政局有关负责人所言“北京市有可能以更广的视角……”很可能隐含着等条件成熟时相继推出“以房养老”的“京郊农村版”。据介绍，上海、杭州、宁波等长三角大城市，均已有机构悄悄开始农村养老的政策研讨，目前较普遍的研讨对象包括，将农村老年人口的承包田、自留地、口粮田、宅基地甚至自有住房等，在高度自愿、规范有序、依法操作的前提下，通过适当而合理的方式集中置换，用稳定的、落实于老年人个人账户的租赁资金，作为农村老年人新农保之外的“第二养老金”使用。
12.“以房养老”基本条件是拥有产权、独立住房、家境适中、地价较高。需要强调的是,房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。正如中国人民大学老年学研究所所长杜鹏认为的那样,老人大部分并没有购买商品房,而多是单位分房；真正有条件以房养老的是四五十岁、购有商品房的中年人。从北京、上海、南京、重庆等城市来看,一般要求房屋在60平方米以上,老人在60岁以上,这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个有限范围。可见,“以房养老”惠及范围有限。据分析,符合以房养老条件的最有可能是独居或孤寡老人,或膝下无子女、子女定居国外的老人,这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心,一旦签订协议,即失去了对房屋的所有权,落入“没房也没钱”的境况。
13.在国外是怎样一种情况呢？以美国为例，许多老年人在退休前10年左右就已经为将来的养老生活购买了房子，然后把多出来的房子出租给别人，依靠房租来维持自己退休后的生活。由于美国的房屋出租业非常发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4～1/3，因此房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已经被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
“以房养老”试点方案有望在明年一季度推出。这也许会是个好的开始，但这样一项政策要想真正本土化，仅仅依靠国家政策推动是远远不够的。对于国人来说，需要变的不是养老方式，而是要“破”传统观念。
14.“作为一种非主流的养老方式，‘以房养老’不会也不可能替代政府承担的基本养老责任。”中国老龄科研中心副主任党俊武表示，近日公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》进一步强化了政府在“人人享有基本养老服务”中的主导作用。
按照意见要求，今后，政府将在四方面保基本、兜底线：一是公办养老机构要重点为“三无”老人、低收入老人、失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务；二是将所有农村“三无”老人全部纳入五保供养范围；三是建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度；四是进一步完善落实基本养老、基本医疗、最低生活保障等政策，适时提高养老保障水平。
15. 公平地说，“以房养老”虽然存在着种种不确定感，但它确实应该成为人们养老的途径之一，哪怕只有少数人选择这条路，它也该是畅通的。但与之相配套的，必须是雷厉风行地推动养老制度改革，用改革来解决养老金缺口的问题，而不是简单算财务账。
同样，在推动养老市场的同时，也不能一刀切，把政府养老机构都推向市场，应该让公办的、廉价的养老机构，成为人们心中的底线、最后的避风港。官员们应该多做解释，多讲细则，而那些雷人的“砖家”，则要少给他们机会吓唬人。这是一个大工程，也是个综合性的工程，一个方面没跟上，很多良苦用心就会付诸东流。
16.“以房养老”较适合子女有房，经济独立，且老人退休金充裕，不愁经济问题的家庭。但这毕竟是小众，目前还不宜大面积推广。这种政策更应作为养老制度过渡法或辅助法使用，我国目前主要养老方式还是应以家庭养老为主。
养老专业服务和产品缺乏也是重要障碍。全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻认为，养老产品缺乏是推行“以房养老”的最大障碍。民政部统计显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。”
1.根据所给材料，请概括归纳在我国推行以房养老的可行性有多大？
2.材料4中“以房养老”是一种市场行为，是由银行与顾主完全自愿的行为，而不能把它理解为政府行为，通过政府自上而下强制推行的政策性行为。结合这句话，试分析如何更好的兼顾市场与政府推行以房养老？
3.假如你是T市以房养老办公室的一名公务员，当前我国养老金不足，各种养老模式不足以适应当前的老龄化社会。请结合所给材料，分析现实，写一则关于T市加快推进以房养老的公告。字数在450字以内，语言流畅结构完整。
4.阅读完所给材料后，你一定有所感触，请围绕“以房养老”这一话题写一篇文章。字数在1200字以内，标题自拟、角度自选、立意自定。见解深刻、论证合理。
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