2014江苏公务员考试申论模拟卷：规范引导小产权房

1.小产权房既是一个“历史遗留问题”，也是一个汹涌澎湃的现实问题。可见的事实是，小产权房进入公共视野之初，既已蔚为庞大，而国土部门的三令五申，其实并没有明确阐明其合法与否，只是在一次次的提示风险，劝诫民众不要买小产权房，一旦出现产权纠纷不会得到法律的保护云云。由此可以看出，政府对于小产权房的姿态，从一开始就是模棱两可的，其政策规制的对象更多是买房的民众，而不是小产权房本身。

2.解决小产权房问题涉及到三方面的因素:一是法律问题。目前来看,在短期内修改基本土地制度的难度较大。二是政策问题。随着土地权力被划分得越来越细,比如对农村土地 “三权”的划分(所有权、承包权和经营权),就为政策调整提供了依据。三是利益平衡问题。小产权房之所以兴盛,一个重要原因是其中有巨大的利益——其中一个具体表现就是小产权房不用缴纳土地出让金。如果让它“转正”,必然涉及到巨大的利益差别。

3.违法小产权房的出现，本身就是因为监管部门的失察失职，如果现有法律一直都得到严格执行，小产权房根本不可能泛滥；现在，违法小产权房在禁令下疯狂蔓延，则更是因为监管执法者成了抱团食利者——他们过去失察失职所造成的乱象，反而成了他们今天腐败寻租的“资本”。这再次提醒我们，违法小产权房问题，首先是一个腐败问题。

小产权房十几年难“铲”的现实，让人们开始思考各种“治本之策”。然而，在任何地方，小产权房都不可能无缘无故地泛滥，要么是监管者失职，要么则是监管者有腐败。如果理当为小产权房泛滥负责的失职责任得不到追究，腐败责任得不到惩处，小产权房即便最终被迫合法化，那最大得利者绝不是庶民，而是抱团食利集团。所以说，整治小产权房，先整治小产权房腐败。

4.小产权房合法化的前提是农民、小产权房业主与政府三方共赢，即农民的权益得到保障，小产权房业主要负担得起补交的费用，政府能增加税费收入。表面看，农民是小产权房的主要受益者，但在一些地方，村组织和开发商才是真正受益者，即便部分农民从小产权房获得一定补偿，也只能算是短期受益，从长期来看，他们可能要吃亏。因此，只有实现了三方共赢，而且符合规划的小产权房，才能获得“准生证”。

   既然小产权房合法化会对商品房形成灾难性冲击，有关部门在解决这个问题时，不但要考虑农民、小产权房业主与政府三方的利益，也要考虑商品房开发商和购买了商品房者的感受，以平衡各方利益。

5.小产权房的大量出现，是长期以来城乡之间二元化的土地管理制度产生的结果，也是房价过高的产物。购买小产权房的业主，绝大多数是城市里的中低收入者，他们在高房价的现实压力下只能选择这种产权不完整的住房。据称，目前全国各地的各种小产权房，已经高达60亿平方米，这说明小产权房已经积累成为一个牵涉面十分广泛的大问题，在房地产调控越来越深入的今天，小产权房的问题已经不能回避，政府必须采取务实的态度，为小产权房问题的求解寻找到对榫的钥匙。给小产权房一条生路，其实就是给老百姓生路。

6.“大产权”与“小产权”的分野现象，在我国由来已久，这不光是社会制度所反映出的一种经济现象问题，更是意识形态所决定的市场管制方式。新中国成立以来，以计划经济模式而需要的“大产权”法律，几乎都没有赋予“小产权”在计划经济领域中任何地位。也就是说，“大产权”几乎完全“垄断”了我国的计划经济。令人欣慰的是，近三十年的市场经济转轨之路，原来“垄断”市场的“大产权”，虽然如今仍然“垄断”着不少“非常重要”的市场领域（包括房地产领域），但不断壮大的“小产权”却在各种“法”的限制和歧视中找到了“理”的突破口（包括‘小产权房’），并获得了“理”的支持（包括不少社会公众的支持）。不妨看看如今的“小产权”为社会作出了多么重要的贡献。“目前全国4200万户中小企业（小产权）在推动经济发展过程中扮演了非常重要的角色。它们创造了75％的创新产品，开发了八成以上的专利，解决了75％左右的城镇就业，但是中小企业所获得的贷款占全部金融机构贷款比重只有10％左右，80％的中小企业内流动资金不能满足需要，60％没有中长期贷款，普遍面临资金短缺问题。”

7.小产权房问题久拖不决的玄奥可归为一个“众”字：因为其“众”，政府很难断然废之，同样因为其“众”，政府又很难慨然存之——此存、废间的两难，恰恰反证出小产权问题必须尽快予以解决，倘非如此，问题只会越来越大，越来越难。

解决小产权房问题应该采取新老划断的办法。即，对于已经存在的部分，可以试行多种灵活方式逐步消化；对于在建或者拟建的部分，则可将其纳入土地、财政、社保综合配套改革中一并规划。此两者之中，更为迫切的是后者，更为困难的也是后者。

8.城市化进程过快，而住房制度和收入分配制度改革没能跟进，小产权房因此如雨后春笋般生长。小产权房是城市化的伴生物，尽管担心小产权房的无序建设会影响郊区、农村经济的健康发展、影响城市化进程的科学推进的观点有其合理性，但这不能成为彻底否定小产权房的充分理由。

现实地看，治理小产权房，成本最少、震荡最小的办法才是好办法。从尊重居住者的居住权利和小集体、农民的福利权利的角度看，根据小产权房的不同性质，清理、追缴税费和政府以协商价回购三者并举是可以考虑的方案。除必须进行清理的除外，其他性质的予以追缴税费或在政府回购后重新“上户口”卖给居住者，既可严肃法律政令，也可充分照顾现实情况，有利于小产权房归到政府可管理的序列之中。对此过程中可能出现的寻租空间，应该通过细则提前加以阻止。

9.“小产权房”原来不合法，但通过“改革”可以使原来一些不合法的事情变得合法。“小产权房”与“大产权房”区别在于使用土地性质不同。“大产权房”使用国有土地，房价中含有土地出让金；“小产权房”使用农村集体土地，房价中不含土地出让金，地价占房价的比例也很低。而且，“小产权房”不是无产权，而是产权没有得到国家层面或法律上的认可。从实践来看，“小产权房”的建设大都得到村镇或区县政府或明或暗的支持。既然村组自治组织、地方政府和开发商，甚至村民、购房者是利益共同体，“小产权房”的业主又付了与“市场价”相应的房款，自然就不应是惟一的“倒霉者”。用中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英的话说，“小产权房”合法化“也是一种和解，无非是一部分农民得到一些利益。改革不应只计较这个。”

10.一旦容忍小产权房合法存在，容易导致权势人群到农村圈地、圈房，使农民陷入困境。不少人认为，小产权房能疏解高房价压力，面对畸高房价，工薪阶层不得已购买相对便宜的小产权房。但有调查显示，购买小产权房的人多是在城里有房有车的“有钱、有闲人”。一旦将小产权房合法化，受益最大的必然是富人阶层。农民表面上能获取少量收入，一旦房屋和土地卖完，在没有一技之长的前提下，容易坐吃山空。

对小产权房该下重拳清理和取缔了，早一天清理和取缔就会少一些损失，否则易养虎为患、尾大不掉。当前不少人顶风作案，全然不顾中央三令五申，将小产权房不合法的忠告和严禁购买小产权房的政令当作耳旁风，对这种行为更须依法严厉惩处。

11.解决小产权房问题，任何极端一刀切的解决办法都是危险的。特别是用拆除等方式解决小产权房问题，不仅会激化矛盾，也是一种极大的资源浪费。小产权房合法化“也是一种和解，无非是一部分农民得到一些利益。改革不应只计较这个”。同时，政府还有可能从小产权房转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益。小产权房是特定条件下形成的特定产物，尽管小产权房原来不合法，但通过“改革”可以使原来一些不合法的事情变得合法。

12.,违法小产权房的出现,本身就是因为监管部门的失察失职,如果现有法律一直都得到严格执行,小产权房根本不可能泛滥;现在,违法小产权房在禁令下疯狂蔓延,则更是因为监管执法者成了抱团食利者——他们过去失察失职所造成的乱象,反而成了他们今天腐败寻租的“资本”。这再次提醒我们,违法小产权房问题,首先是一个腐败问题。 

小产权房十几年难“铲”的现实,让人们开始思考各种“治本之策”。然而,在任何地方,小产权房都不可能无缘无故地泛滥,要么是监管者失职,要么则是监管者有腐败。如果理当为小产权房泛滥负责的失职责任得不到追究,腐败责任得不到惩处,小产权房即便最终被迫合法化,那最大得利者绝不是庶民,而是抱团食利集团。所以说,整治小产权房,先整治小产权房腐败。

13.就提高农地收益而言，还有更广泛的途径。比如，加快赋予符合政策的集体土地建房、租赁、交易权，进一步发展家庭农场、优化农业结构、发展观光农业等，大幅提高农村等集体土地流转和使用收益。农民的集体土地收益切实大幅增加了，而且还是持续的长久受益，恐怕不用遏制，小产权房也不会长久热度不减。

因此说小产权房不仅仅是一个房地产市场问题，还是一个牵扯更大范围的制度完善、农业结构优化和转型、帮民致富等更深层次的问题。这不仅牵扯国土、住建等房地产管理部门，更与农业等支持“三农”发展部门密不可分。

14.对现存小产权房应该清理，只有形成明确的小产权房清理机制，并通过清理实践彻底打破相关利益群体的侥幸心理，才能真正有效扭转历年小产权房的治乱循环乱局、从而为宏观层面的房地产调控规范秩序。

对在建小产权房应该清除，在加大对仍然在建小产权房清除力度的同时，更应立即叫停相关小产权房的违规（或变相）转正。因为，对当下种种仍然在建、违规转正乱象的严令禁止，不仅是基于相关法律法规层面的理所当然，更是基于减少未来全面清理小产权房阻力的必要之举。

15.清理小产权房应有“疏”有“堵”。但如何“疏”如何“堵”，各方见解不一。应以“疏”为主，以“堵”为辅；所谓“疏”，是指尽量让小产权业主补齐土地转让金、税款等相关费用后办到房产证；所谓“堵”，是指对那些背离民生的小产权房如“小产权别墅”，理应强行拆除。为了让处理方案对“疏”和“堵”安排合理，这个方案很有必要征求民意；尤其是，征求民意不仅能平衡小产权业主与商品房业主的利益，而且也能平衡小产权开发商与商品房开发商的利益；同时，也能平衡农民和农村集体组织的利益。如果处理方案不征求民意，相关利益群体就不能表达意见，不能公平博弈。

1.根据所给材料，请概括归纳我国出现大量小产权房的深层次原因是什么？

2.材料10中购买小产权房的人多是在城里有房有车的“有钱、有闲人”。一旦将小产权房合法化，受益最大的必然是富人阶层。如何杜绝小产权房被富人阶层分肥？

3.假如你是F市住建委管理小产权房办公室的一名公务员，当前高房价下，各地小产权房如雨后春笋一样纷纷冒出。小产权房管理难度大，拆除难度大。请结合所给材料，分析现实，写一则关于F市加快规范治理小产权房的公告。字数在450字以内，结构完整，语言凝练。

4.阅读完所给材料后，你一定有所感触，请围绕“整顿小产权房”这一话题写一篇文章。字数在1200字以内，结构完整，语言凝练。标题自拟，角度自选。见解独到，论证合理。







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