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2014国家公务员考试申论模拟卷：以房养老

2013/11/14 8:42:31 本站原创浏览次数：字号：T | T

[ 导读 ] 时政百分网原创内容，2014国家公务员考试申论模拟卷：以房养老。内容提要：假如你是F市养老保障办公室的一名公务员，当前很多地方尝试以房养老的模式，但该模式受到了巨大的阻力，民众不理解，有很多担忧。请结合所给材料，分析现实，写一则关于F市推进以房养老的公告。字数在500字以内，语言流畅，结构合理。

2014国家公务员考试申论模拟卷：以房养老

1.中国的老龄基数大，增速快。第六次全国人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%。同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口比重上升1.91个百分点。老年人比例显著提高。国务院8月17日常务会议预期，“十二五”时期，中国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%迅速增加到16%。
   劳动人口结构变迁带来的是整个社会结构和经济基本面的系统性改变，从目前来看，在养老公共服务方面，中国依然步履维艰。根据2009年的统计，北京市有226多万老人，其中有9万多人有进养老机构的意愿。但是，北京市在2008年的时候只有3万多张床位，与社会需求的9万张床位有巨大的差距。不仅是北京，在中国各大城市的养老机构都是一床难求。截至2009年底，全国各类养老机构有38060个，床位只有266.2万张。而根据全国老龄办副主任吴玉韶给出的数据，到2010年年底，养老机构的总床位数是266万张，平均每100位老人占有1.5张的床位。这个比例是相当低的。问题是，中国的养老离不开社会化这条路。背负住房、教育、医疗等重担的“421家庭”，面对2个人照顾4位老人的无奈，已经感到力不从心。一项调查显示，59.7%的人感觉自己赡养老人的经济压力大。传统家庭养老功能日渐式微。

2.对于政府来说，养老是其社会保障的一个重要内容。现在的老人，盛年时期正值计划经济时代，那时候社会保障制度还没建立，他们的收入很低，现在的退休养老金也不高。对于这些老人，政府其实是欠了账的，现在应该做的就是还账，向他们提供更好的养老服务，而不应该像一个商人一样盯着他们的房产，要求他们用房产来交换养老服务。当然，也有一些家庭因子女虐待老人，老人会负气接受“以房养老”，但作为政府来说，面对这种情况需要做的是帮助老人维权，要求其子女善待老人，而不是反过来以这种模式在老人和子女的感情伤口上再撒一把盐。
“以房养老”模式颠覆了传统的养老观念，对家庭伦理甚至构成了一种破坏。而从本质上说，公积金中心之所以会对这种模式非常感兴趣，甚至热心地将其推广开来，正是长期以来政府以“经济人”自居，对其所应承担的社会事务管理职能“懒洋洋”所产生的结果。在养老方面，目前很多城市普通出现的问题是严重缺少适合老人生活的养老院，这就需要政府作出投入。但建设养老院对于政府来说似乎只有付出，没有收获，性价比显得不太划算，因此才造成了巨大的缺口。

3.哈尔滨首家银行推出“倒按揭”业务，抵押贷款推出一年多业务量还是零。该银行规则是，这种住房抵押贷款用途仅为养老，主要针对的是具有本市户口和住房的
55岁以上老年人，贷款最长期限为10年。同时，对老年人的健康也有要求。对于所抵押房产的价值，要由银行指定的评估机构进行评估，之后按评估价的60%抵押，利率在现行贷款利率基础上再上浮30%，计算出的贷款本金和利息按所贷款的年限，以“养老金”的方式按月存入老人账户。这种方法类似于房地产抵押贷款，根本不适合养老所用，遭遇挫折在情理之中。
   在风险难以定价的背景下，在中国最适合的可能是市场化的以房养老模式。考虑到城市户籍老人在当地多有一套甚至一套以上住房，发展合规的房租市场，由市场给予老人租金报价。政府维护市场秩序，严防租金等方面的欺诈行为，让一辈子积攒了两套房的老人轻松当寓公，补贴养老金不足部分，租金上下随行就市，也算是功德一件。

4.　在香港，同样也是老龄化严重的城市，也不过是在2011年才开始试点“逆按遏”。香港政府通过香港按揭证券有限公司推出安老按揭试验，60岁以上老人可按自己的非按揭自住物业抵押给银行，每月获得一笔固定收入。这笔收入是与老人年龄成正比的。比如，100万港元的物业，60岁老人逆按揭，可获得2500港元；70岁老人可得3500港元。在老人过世之后，银行出售房产的钱款，在补偿贷款之后的剩余交给老人家属。
这个对香港来说也算不得“成熟”的方案，如果放在内地问题就更严重：一是每月收入过少，100万元的物业本身就可以租两三千元，为什么要抵押给银行？直接租的话，既可以拿到钱，又可以保住房子；二是如果遭遇疾病等变故，逆按揭无法大额兑现，等于大额资产做成有限的年金了。不要以为老爷子、老奶奶不会算年金现值什么的，这种方案是否合算，市场会帮老人做出精算。

5.对于有些退休者，也许只有“以房养老”一条道。他们或是积蓄不多，仅靠微薄的退休金度日，又受病痛折磨治疗急需用钱；或是无子女，或有子女但无力赡养。要想保障和提高晚年生活质量，又不离故居，盘来盘去，只有打唯一的一套房主意。虽不失为一个办法，但以他们的经济实力，房产一旦抵押出去等于“贱卖”，很难凭己之力再“赎回”。因此，“以房养老”一经决定开展国家层面的试点，这项小众的市场养老模式，就招致了最广泛、最凌厉的审视和质疑。在网上，不少人已经在担心种种“以房养老”的忽悠和陷阱了，比如，打着“以房养老是国家政策”的幌子，忽悠不需要“以房养老”的老人办理抵押；比如使用高深难懂的语言撰写“以房养老”协议，隐示风险；比如采用与市场售房不同的估值标准，做低抵押房产的价值；还比如，抵押期满或抵押人过世后，金融机构为尽快拿回本息以至于低价处理房产，使抵押者或继承人难于获得剩余价值等。

6.现在，很多人把以房养老解释为：出租一套，自住一套；或者出租一间或几间，自住一间；或由大房置换为小房，获取收入。其实，这些情况等同于老人有基本住房之外的资产性收入。由于中介市场的存在，已经很完善的解决了这部分资产的变现能力。老人可以随行就市，最大化自己的利益，不用政府操心。
   所以，“以房养老”应该是狭义的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押给金融机构，去世之后，房屋归金融机构所有。这也是大多数国家“以房养老”的意义所在。

7.这些年来对于养老投入虽然不断增加，但尚不能满足社会的需要。最近新华社就报道，在许多地方，新农保原地踏步成“鸡肋”，原因就在于，新农保每月55元基础养老金，根本不足以支撑农民的基本生活需求。据统计，城镇职工基本养老保险待遇经过8年连续上调之后，2012年月人均养老金达到1721元，超过目前农村居民基础养老金最低标准的31倍。城乡养老之间的巨大差距，需要加大投入去弥补。
此外，民众的养老负担依然较重。媒体曾报道，相比国家的保障责任，个人和工作单位在社保缴费中的责任和压力过大。中国社保缴费率为全球最高，约为“金砖四国”其他三国平均水平的2倍，是北欧五国的3倍。与此同时，企业的养老金要远低于事业单位人员和公务员。所以，我们迫切需要将民众的养老缴费负担降下来，把普通民众的养老待遇提上去，这些都需要政府责任的“加码”。

8.国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出，要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，打破政府“包办”格局，让社会资本在养老服务市场中“唱主角”。
　　如何做到这一点？政府要明确自己的定位——甘当“配角”，提供“服务”，不“与民争利”，为社会资本进入养老服务业“保驾护航”。

目前，很多社会资本都看好养老服务产业，但是投资的热情并没有得到有效地释放，主要原因就是各项政策不到位、有些问题还看不清楚，需要政府进行明确地引导，“包括完善投融资政策、完善土地供应政策、完善税费优惠政策、完善补贴支持政策、完善人才培养和就业政策”等等，让有志于中国的养老服务产业的投资者吃上一颗“定心丸”。

9.有人评价“以房养老”政策，认为它意味着“前半辈子挣钱买房，后半辈子卖房养老。”这样描述的一生图景难免有些悲惨：“年轻时，贷款买房，奋斗二十年、偿还贷款利息，终于获得房产。年老后，以房养老，抵押贷款二十年、扣除贷款利息，拿回来自己的钱，又失去房产。”
   这样的解读可能偏离了政策实质，与实际情况难免有出入。这正是养老话题的舆论表现，其背后有着复杂的政策背景，“以房养老”看似充满政策智慧，但这种单兵突进的改革很难得到广泛认可，原因之一就在于当前的养老双轨制，不公平现象难免要被提及。养老话题的任何风吹草动，舆论都可能最终回归到双轨制这一政策弊端。

10.“以房养老”机构的信用确实是个大问题。目前，我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。加上一些地方曾出现过在和老年人正式签约之前，机构将老人的房产提前出售，使老年人权利受损，更令老年人望而却步。
   面对未来那么多老人的养老问题，有能力“兜底”的，只有政府。“兜底”的方式，或者是足额发放养老金，或者是由公办养老机构提供“兜底”式的养老服务。在此基础之上，对于那些有余力的人来说，他们在基本养老之外则可以通过以房养老等方式购买更多的养老服务。

11.“以房养老”是市场选择，但在制度规划、市场行为规范、加强监管等方面，则是政府职能部门不可推卸的责任。制度设计应该成熟可靠，市场执行不能乱来，如果最后走了样，成了掠夺居民财富、坑害群众利益的事，只会民怨沸腾、得不偿失。现在看来，从房产评估，到寿命预估，再到纠纷仲裁、风险分担等等，都需加以严格而细致的调查研究、讨论验证，让制度具体可行、过关过硬，尽可能地堵住各种漏洞，防范各种风险。而在后续的操作执行过程中，同样必须看紧看住了，不能让歪嘴和尚念歪了经。
“银发浪潮”汹涌而来，养老服务将是一个长期任务，也是一个系统工程。推动养老服务多样化，“以房养老”只是其中一种尝试。怎么样让“老有所养”更好地实现，针对不同方面和层面的养老需求，可以多一些不同的探索。当然，这些都应建立在政府不断提高和完善“托底保基本”的基础上。必须谨记，保障大多数人最基本的养老需求始终是不能放松的一根弦。

12.美国人退休能拿多少钱呢？美国的养老保险制度有“三条腿”，“第一条腿”是基本养老保险，替代率是40%，所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例。“第二条腿”是雇主计划，相当于我国的企业年金，最著名的是401K计划，社会平均替代率也是40%；“最后一条腿”是商业养老保险。
　　61岁的美国人安东尼给出了一个大概的数字：基本养老保险最低标准是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美国老人并不仅靠基本的社保金过活，同时还会拥有企业年金和一些存款。
在美国，利用房产养老，也是一种比较普及的方式，其中较有特点的一种是“住房反向抵押贷款”，可以简单地理解为“以房养老”。

13.然而，“以房养老”在中国可行吗？银监会调研的意思是，因为我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行——根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。但实际上，“以房养老”的顺利推进，还离不开三个要素：一是观念障碍，中国人将就“但存方寸地，留于子孙耕”，一辈子好不容易还完按揭、老了还要跟银行“倒按揭”过活，跟银行打一辈子交道，叫人情何以堪？二是法治进程，“以房养老”的关键是要有一整套客观、公正、守法的评估与兑现体制，在强拆不绝于耳的当下，牵扯到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门的“以房养老”，果真能在“公信力”上无瑕疵、无质疑？
更大的问题还在于房地产市场。在一个动荡而疯狂的房市背景下，“以房养老”注定是充满无限风险的：如果涨速过快，则养老者要吃大亏；又如果价格形势急转直下，则银行机构又要当冤大头。在充满变数的房地产市场里，看涨或者看跌的结果都无法使得双方在价格问题上达成一致——国际经济学专家都看不透的市场，如何确立一个公平的交易价格呢？

14.“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、保险以及相关政府部门,牵涉到房地产评估、产权确定、人的寿命预期等诸多因素。既然以房养老的“倒按揭”模式,涉及如此众多的领域和部门,没有政府机构从中协调关系和打通环节,恐怕很难实施下去。
我国“以房养老”制度未形成一套成熟的体系与退出机制，缺乏具体可操作性。“譬如房子如何估价、利息怎么算、养老院床位匮乏，拿到贷款怎么用、房贷没还完如何解决等问题。”

15.“以房养老”是个很笼统的说法，对于一些有条件的民众来说，通过此举享受更优裕的养老生活未尝不可。事实上，在一些大城市，“以房养老”早已普及，一些老人将住房出租，住进条件较好的养老院，但房产不涉及产权交易，去世后仍能由子女继承，这远比“倒按揭”更容易让人接受，操作上也更简单。由此可见，“以房养老”作为民间针对养老资金不足而自发形成的一种途径，完全可以由民间自行形成规范，而不必由政府刻意引导。“倒按揭”式“以房养老”之所以引起民众的疑虑，关键的一个因素在于，老人以房产向金融机构进行抵押来换取养老金的过程中充满了经济利益的博弈，而这超越了目前中国社会的养老观念。
民政部的澄清体现了政府及时回应社会疑虑的执政理念，值得肯定。但政府从此次误读事件中应该吸取的一个教训是：根据国际经验，对于像养老之类的公共事业，政府需要提供基础的兜底保障，而个人通过市场化途径赚取养老金应为基本养老制度之外的补充措施。

1.根据所给材料，请概括归纳我国以房养老难以推行的原因是什么？

2.材料2中“以房养老”模式颠覆了传统的养老观念，对家庭伦理甚至构成了一种破坏。这一破坏的表现有哪些？

3.材料9中“以房养老”看似充满政策智慧，但这种单兵突进的改革很难得到广泛认可，原因之一就在于当前的养老双轨制，不公平现象难免要被提及。双轨制严重影响了我国养老模式的均衡性。请分析这句话所蕴含的深层次含义。

4.假如你是F市养老保障办公室的一名公务员，当前很多地方尝试以房养老的模式，但该模式受到了巨大的阻力，民众不理解，有很多担忧。请结合所给材料，分析现实，写一则关于F市推进以房养老的公告。字数在500字以内，语言流畅，结构合理。

5.阅读完所给材料后，你一定有所感触，请围绕所给材料反映的主旨写一篇文章。字数在1200字以内，语言流畅，结构完整。标题自拟、角度自选、立意自定。

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