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农村征地拆迁纠纷的调解
2020/6/29 8:48:29     公务员考试招聘网  浏览次数:                                字号:T | T
[ 导读 ] 最新农村法律基础知识。

农村征地拆迁纠纷的调解
案例导入
秦某和岳某系同一村民小组的农户,为了方便种植,经协商,双方于2007年签订了换田协议,约定秦某位于村西头的2亩桃园与岳某位于村北头的2.1亩苹果园相互交换。双方在换田协议中注明:以后有转让或任何公私变化,各自负责,概不后悔。双方换田后各自依约对所换田地进行了种植。2013年冬,秦某耕种的村北头的果园作为工业园建设用地被政府部门征收,征收补偿费4万余元。当村委会发放补偿费时,秦某和岳某对该款的归属产生了争议。秦某认为,他与岳某调换田地多年,根据协议,补偿费应归自己所有岳某认为,双方调换田地未经村小组批准同意因而无效,补偿土地的承包经营权证上载明的使用人仍是自己名字,故补偿费应归自己所有。
(来源:李福祥等:《农村土地纠纷不可不知200问》)为了方便拼种,农户之间在自愿协商的条件下,互相调换田地进行承包经营,是当前农村土地承包经营中出现的一种较为普遍的现象。但是,农村土地用于耕种的使用价值与征收时的评估价值往往不完全对应。一旦互换的土地被征收,涉及补偿费的分配问题就容易引发纠纷。假如你是本案的调解员,你认为补偿费应该由谁享有?你怎样开展调解工作,解决双方的矛盾?如果你不能回答以上问题,请学习本节的知识。
知识学习
农村征地拆迁基本法律制度
农村征地拆迁行为包括土地征收、征用和拆迁房屋及其不动产两个阶段。征地行为,是指国家因为社会公共利益之需要,依据法律的规定对集体所有的土地实行征收或征用并给土地所有权人、使用权人以补偿的行为。征地行为既包括将原土地所有权收归国有的土地征收行为,也包括只改变使用权的土地征用行为。如果土地上没有房屋等建筑物,征地行为不包括房屋拆迁行为。
拆迁行为,又称房屋拆迁行为,是指为了社会公共利益的需要,国家依照法律对依附于土地上的房屋予以拆除,并给予房屋所有权人、使用权人以补偿的活动总称。拆迁行为依土地性质不同分为农村和城市房屋拆迁行为,本书主要指农村集体土地上的房屋拆迁行为,故又称农村房屋拆迁行为。
实践中,土地征收程序和房屋拆迁补偿安置程序一般合并进行。
1.农村土地征收程序。
(1)征地补偿安置方案公告。县或市级国土资源管理局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》,在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告公告的内容主要包括:被征用土地的位置、地类、面积;地上附着物和青苗的种类、数量;需要安置的人员的数量;土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;农业人员的具体安置途径;其他有关征地补偿、安置的具体措施。
(2)报批征地补偿安置方案。县或市级国土管理部门将公告后的土地补偿、安置方案,连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
(3)批准征地补偿安置方案。市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准后,报省国土资源部门备案,并交由市、县国土行政主管部门组织实施。(4)土地补偿登记。征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内,持上地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人末如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以市、县国土管理行政主管部门的调查结果为准。
(5)实施补偿安置方案和交付土地。按规定支付征地补偿安置费。
2.农村房屋拆迁程序。
(1)用地单位申请领取规划用地许可证。
(2)申请拆迁许可。用地单位须持有国有土地使用权批准文件向房屋管理部门申请拆迁许可。
(3)进行拆迁宣传。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
(4)房屋拆迁管理部门发布拆迁公告。
(5)暂停有关活动。拆迁人取得征地或者占地批准文件后,可以向房管部门申请在用地范围内暂停办理有关事项,如停批宅基地和其他建设用地;停批新建、改建、扩建房屋、停办入户和分户等。
(6)拆迁人向房管部门确定拆迁实施方案。拆迁申请人必须依照法律的规定,对拟定的拆迁活动作出安排,主管机关以备案的方案作为监督其拆迁活动的依据。
(7)拆迁人委托评估机构对被拆迁范围内的房屋建筑物等进行拆迁评估。(8)拆迁人与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议。
(9)拆迁安置。先建后拆。
3.征地补偿费的内容与计算方式。征地补偿费,是指国家建设征收土地时,按照被征收土地的原用途给予被征地单位补偿的各项费用,是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。征收土地的各项费用应当在自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。
(1)土地补偿费。因国家征收土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。补偿的对象是土地所有权人。
《土地管理法》第47条规定,土地补偿费该耕地被征收前3年平均年产值×补偿倍数。实践中,根据地方是否制定了统一年产值标准,有以下两种计算方式:
第一,在制定统一年产值标准的情况下,土地补偿费的计算方式为:土地补偿费=被征耕地面积×该耕地每单位面积统一年产值标准补偿倍数
第二,在没有制定统一年产值标准的情况下,土地补偿费的计算方式为:土地补偿费=该耕地前3年平均年产量(包括副产品)平均农作物价格补偿倍数。
(2)安置补助费。安置补助费,是指国有建设征收农民集体土地后,为了解决以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口因失去土地造成生活难所给予的补助费用。
(3)青苗补偿费。青苗补偿费,是指征收土地时,对被征收土地上生长的农作物,如水稻、小麦、玉米、土豆、蔬菜等造成损失所给予的一次性经济补偿费用。
青苗补偿费的标准由各省、自治区、直辖市规定。通常,一般农作物的青苗补偿费的标准最高按一季产值计算,如果是播种不久或投入较少,也可以按一季产值的一定比例计算。
(4)地上附着物补偿费。地上附着物补偿费,是指对被征收土地上的各种地上建筑物、构筑物,如房屋、水井、道路管线、水渠等以及拆迁和恢复费、被征收土地上林木的补偿或者砍伐费等。计算地上附着物补偿费,按照拆什么补偿什么,拆多少补偿多少,并且不低于原有水平为原则。其具体标准由各省、自治区、直辖市规定。
(5)其他补偿费。其他补偿费,是指除土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补助费以外的其他补偿费用,即因征收土地给被征收土地单位和农民造成的其他方面损失而支付的费用,如水利设施恢复费、误工费、搬迁、基础设施恢复费等。
二、农村征地拆迁纠纷的主要情形
农村征地拆迁纠纷,是指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,征收农村集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产而发生的纠纷。
农村征地拆迁纠纷主要有以下情形:
1.安置补偿资格认定纠纷。
2.土地和房屋面积计算纠纷。
3.土地、房屋交付与拆除纠纷。
4.耕地补偿费纠纷和安置补偿费分配纠纷。

(编辑:admin)

标签:农村法律基础 农村拆迁法律 法律基础知识
 
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