2014江苏公务员考试申论模拟卷：公租房制度完善

1.在市场经济社会，由于自然资源禀赋以及人与人能力之间的差异，经济社会发展具有不均衡性，并会造成人与人之间收益分配的巨大差别。

   政府投资公共租赁房既向社会传递了投资信息，又拉动投资品的供给和消费。政府在一定时期内的投资反映了该领域的供给不足，政府的投资可以直接拉动这个领域内的供给，使社会需求在一定程度上得到满足。例如，政府近几年对保障房的投资，在有效增加住房供给和满足群众住房需求的同时，也拉动了钢铁、水泥等建材的生产和消费。

2.公租房是政府投入资金建设的民心工程，也是一项真正能起到降房价、稳民心、解决“夹心层”住房难题的有力举措，要把中央这一惠民政策执行好，不光考验着地方政府的执行力，还考验着执政智慧，如何按期完成保障房建设任务是一大考验。

   近年来广受舆论和公众诟病。这次宜春在公租房建设中，不是一“拍”了之，而是全程负责。通过土地拍卖前“四定一限” 的措施，确保公租房建设按质保量。一是定规划条件。二是定交房标准。三是定工程质量。四是定建设时限。五是限土地价格。

3.我国大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费、调整房地产市场供应结构的必然要求。

然而，尽管我国保障性住房建设取得了重大进展，从兴起到大规模建设，我国公租房的发展只经历了短短几年，目前尚处于起步阶段,建设上也存在不少问题，住宅品质与百姓的期待还有一定差距，造成这些问题的根本原因是社会各界缺乏对建造技术基本认识，只有通过技术转型创新，加快住宅产业化的实施推广，才能提高保障性住房建设的质量和效率，真正实现“住有所居”的总目标，造福于百姓、造福于社会、造福于国家。

4.解决“夹心层”住房困难的人性化制度千万不要把其想象的易如反掌，在执行落实中肯定会像廉租房、经济适用房那样困难重重、问题多多。从各级地方政府来说，公租房建设不像商品房建设那样对GDP和财政收入贡献大，反而还要掏地方财政的腰包，地方政府是否真正有组织建设的积极性值得怀疑。“省级人民政府要负总责，市县政府抓落实”，能否负起总责、能否抓好落实，还需要检验和观察。一方面强调坚持“市场运作”，一方面要求提供租金低的公租房，市场化和公益化矛盾如何处理颇费思量。租金低，开发企业利润低，是否愿意参与建设？如果愿意建设是否会偷工减料、不顾质量存安全隐患？如果租金高于市场，将把租赁者赶到市场租房，又会造成公租房闲置浪费。在分配中是否能够做到公平公开阳光，会否出现经济适用房分配中的系列问题？地方是否有积极性增加土地供应，银行是否有积极性提供低息贷款，社会资金是否有兴趣参与进来等等，都需要认真思考。

5.对公租房承租群体承受力的忽视，直接与地方政府建设公租房的“样板思维”密切相关。在本轮大规模保障房建设的过程中，部分地方为争先进过度沉迷于打造公租房的样板工程。以分别位于上海徐汇华泾和杨浦新江湾的公租房项目为例，其不仅均为室内铺设复合木地板的全装修房，而且全部配置了橱柜、卫浴、沙发、餐桌椅、液晶电视、电冰箱、空调等。如此高配置水平直接推高的公租房整体建设成本，必然会最终转嫁至承租人的身上。

   作为低收入群体为主的公租房承租人，其对公租房的需求不仅要“相对便宜”，更要与其“真实承受力”相切合。实际上，对于本轮仍在持续的大规模保障房建设而言，考虑到低收入群体的真实承受力，理应作为终极目标。这就不仅要在公租房建设的过程中，通过透明化的招投标抑制工程腐败事件发生，而且要在公租房的装修配置环节上，遵循“从简”原则从而大幅降低成本。此外，公租房规划选址不合理、申请入住程序过于繁琐等，亦应逐渐完善和改进。

6.推动公租房建设，政府当然应该发挥主导作用。比如，在提供建设用地上抛弃“土地财政”，使住房建设的成本大幅度降下来。更重要的是，吸收各种民间资本参与其中。而要让民营资本投入公租房建设，就必须遵守市场规律——可以自由地进入或退出公租房领域，并且能够实现投资盈利。只有建立了这样的制度路径，公租房建设才能吸引到广泛的资本投入，使困扰已久的资金瓶颈得到突破。

   公租房从本质上说，是一种政策性住房，政府为此需要在土地供应、租赁补贴等多方面作出让步，但它在具备了权益转让这一功能后，随之具有了商品的属性，投资人必然要将这种属性“发扬光大”，如果没有严格、细致的政策规定，投资人就很容易将公租房所拥有的公共资源投入，转化为私有利益，从而违背公租房建设的初衷，损害租赁者的实际利益。在公租房投资权益可以转让这个大前提下，一方面要保护好投资人的正当权益，另一方面又要对其进行规制，政府在这方面需要具有足够高超的政策把握技巧。

7.公租房建设的困难，可归结为两点：缺钱、缺地。前者是普遍性的，后者在一线城市和部分二线城市比较突出。在这种情况下，鼓励村集体投资、建设、运营公租房，就成为一条可行之路。可行性主要有二：一是，在很多城市，农村集体用地存在闲置、利用率低的情况；二是，村集体投资建设，成本低，可以在租金低于市场租金的情况下，仍能获得一定的回报率，村集体有驱动力去干这档事。

8.由于公租房建设时间要求紧，工程量浩大，项目出质量问题不是小概率事件。此前，保障房出现质量问题已屡有耳闻。这意味着，即使设立了统一建设标准，并与结算挂钩，也不必然能够堵住偷工减料赶进度的冲动。如果追求政绩的利益考量压倒一切，那么再严格的建设标准也可能走向形同虚设。

   公租房项目的后期管理，从本质上说应与一般的社区管理相似。而实践证明，社区自治是一个好办法。在政府是公租房建设和管理最大主体的情况下，如何与公租房居住者实现分权，划分好各自职能，让居民参与到管理中来，是一个大课题。

9.自20世纪20年代后期以来，美国房地产业始终处于衰退状态，失业率居高不下，诸多购房者无力支付房屋贷款。因面临渴望政府救济的强烈民众需求，加上税收收入锐减，地方政府举步维艰，无力扶助房市。在联邦政府层面，20世纪30年代，富兰克林·罗斯福政府推行“新政”，大力扶持财政信用系统，并为民众购房提供有力支持。

   罗斯福“新政”对中产阶层与低收入阶层住房的修建与维护实施直接介入性干预。包括安置管理局与田纳西河流域管理局所做试行规划在内，美国联邦政府起初的住房修建计划旨在改善民生与创造就业机会。1933年春，为应对民众就业危机，“新政”执行者及其议会支持者共同出台了《国家工业复兴法》，同时设立公共工程管理局住房处。截至1937年，公共工程管理局住房处牵头修建了51个公租房项目，共计21800套住房。

10.公租房能否姓“公”，还要看分配是否公平。由于家庭和个人住房、收入以及金融资产等基础信息不足，对于申请资质的核定存在一定难度，导致分配权中滋生寻租漏洞。公租房管理办法的落地，须以信息的透明性为前提，公租房房源、分配程序、分配结果和退出情况，也应纳入政务公开范围，通过现有法制体系，确保分配的公平性。

公租房能否姓“公”，还要看是否具有市场品牌度。现实情况是，一些地区已交付的公租房，存在质量参差不齐、配套不健全等情况，甚至导致在公租房分配中出现供大于求的怪现象。究其原因，是对公租房建设缺乏有效的质量监督，甚至视公租房为应景式任务。公租房属于即时回报率较低、回报周期较长的工程项目，对一些地方来说，这意味着财政的无回报投入，因此，各个环节都可能拧松了螺丝。提高公租房的公信力，既需要地方部门对公租房建设的战略性认识到位，也要在制度框架中大胆创新，吸收社会资金和市场化管理机制参加。

11.公租房的建设布局，应采取大分散、小集中的方式，在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排；房型方面，主要为成套小户型住宅或集体宿舍，综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，合理确定套型比例和结构，套均建筑面积控制在40-60平方米；公租房在使用前可进行简易装修。所以，我们不必过度追求公租房面积，而应在公租房建设中，从规划选址、户型设计、小区环境、配套设施等，均按“公租房建设标准”设计，让中低收入群体生活得更舒适，更有尊严。

12.公租房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。

   首先，合理确定补贴标准。他说：“对廉租房、公租房的不同保障对象采取不同的补贴力度，既不要对某一群体进行过度补贴，也不要补贴力度过低、削弱制度的吸引力。”其次，并轨以后应该适度扩大保障覆盖面，特别是要让具有稳定工作的外来务工人员进入公租房体系。

13.公积金中心投资公租房建设采取规模控制、循序渐进、滚动开发的方式进行，实行投资计划管理。科学测算公租房和配套商网的租金收入，统筹考虑每年可实现的增值收益，合理投资规模，确保投资建设资金平衡和公租房的出租率、租金收缴率。

综上，公积金参与公租房建设，有国家政策大力支持，规避了政策风险；作为投资主体参与，降低了建设成本、管理成本和融资成本，规避了成本风险；通过招投标方式选定承建合作单位，减少了廉政风险；公租房的租赁对象由住房保障管理部门统一分配，规避了道德风险。公积金中心参与公租房建设，为政府分忧，为百姓解难，且风险能有效控制，是一项有益的探索。

14.公积金中心投资公租房建设采取规模控制、循序渐进、滚动开发的方式进行，实行投资计划管理。科学测算公租房和配套商网的租金收入，统筹考虑每年可实现的增值收益，合理投资规模，确保投资建设资金平衡和公租房的出租率、租金收缴率。

综上，公积金参与公租房建设，有国家政策大力支持，规避了政策风险；作为投资主体参与，降低了建设成本、管理成本和融资成本，规避了成本风险；通过招投标方式选定承建合作单位，减少了廉政风险；公租房的租赁对象由住房保障管理部门统一分配，规避了道德风险。公积金中心参与公租房建设，为政府分忧，为百姓解难，且风险能有效控制，是一项有益的探索。

15.公租房建设的一个特点是投资回收期长、资金占用量大、利润低。对于一些规模较小、实力较弱的企业，可能没有足够的财力，难以独自承担员工的公租房建设项目。多渠道拓展持续、稳定的资金来源，特别是引导民间资本进入，就成为公租房建设能否顺利推进的关键。有关部门可以通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等多种杠杆形式，引导和鼓励社会资金参与公租房建设。

1.根据所给材料，请概括归纳我国公租房的特点。同时分析公租房分配中存在哪些问题？言简意赅，语言流畅，字数在300字以内。

2.材料9中20世纪30年代罗斯福新政中对中产阶层与低收入阶层住房的修建与维护实施直接介入性干预。这一措施对于我国解决“夹心层”住房问题有什么启示？

3.假如你是Y市住房分配改革办公室的一名公务员，当前我国民众住房困难，尤其是中介阶层的住房问题成为了困扰社会发展的难题。请结合所给材料，分析现实，写一则关于Y市进一步加快公租房分配改革的公告。字数在450字以内，结构完整，语言凝练。

4.阅读完所给材料后，你一定有所感触，请围绕“公租房的走向”写一篇文章。字数在1200字以内，结构严谨，语言流畅。标题自拟，角度自选，立意自定。见解独到，论证合理。



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