土地产权理论指的是地产权商品化及土地产权配置市场化理论。土地产权理论普遍性，也就是说，要使产权有效发挥作用，必须使资产普遍有其所有者，否则哪一领域有限资源缺少所有者，哪一领域就必然无序且无效。土地产权理论独占性，是指在大多数情况下，产权越是独占和完整，资源配置越有效，只有当交易费用极高、使得独占性排斥了产权的转移时，产权的独占性才会降低资源配置的效率。土地产权理论可转移性，即产权必须可自由地交易，否则资源配置难以奏效。由此可见，产权是一种排他性的权利，而且这种权利必须是平等交易的法权，而非特权。它是规定人们行为相互关系的一种游戏规则，是社会经济有效运行的基础。因此，在正交易费用的世界里，产权明晰有利于交易费用的节约，并会给交易双方一种收益的预期，提高资源配置的效率。