土地增值税概述
（一）土地增值税概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
对土地征税是一种相当古老的税收形式，也是各国普遍开征的一种税种。对土地征税，依据征税的税基不同，可以分为两大类:一类是财产性质的土地税，它以土地的数量或价值为税基，属于原始的直接税或财产税；另一类是收益性质的土地税，它是对土地收益或地租征税。
新中国成立以来，土地、房屋等不动产的征税制度比较薄弱，虽然先后开征过契税、城市房地产税、房产税、土地使用税等税种，但这些税种大多属于传统意义上的土地税，有的还具有行为税的特点。现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日由国务院颁布、1994年1月1日施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
开征土地增值税，目的是利用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房地产市场进行适当调控，以保护房地产业和房地产市场的健康发展，控制投资规模，遏止土地投机行为，维护国家权益、促进土地资源的合理利用，调节部分单位和个人通过房地产交易取得的过高收入，增加财政收入。
（二）土地增值税的特点
（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象。我国的土地增值税将土地、房屋的转让收入合并征收，作为征税对象的增值额是纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。
（2）采用扣除法和评估法计算增值额。土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额为计税依据。对纳税人转让旧房、建筑物以及纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低，则采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。（3）实行超率累进税率。土地增值税实行四级超率累进税率，以转让房产的增值率为累进依据，增值率越高，税率越高；值率越低，税率越低。
（4）实行按次征收。土地增值税在房地产的转让环节，实行按次征收。每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
二、土地增值税征税范围、纳税人和税率
（一）征税范围
土地增值税的征税对象是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物的产权所取得的增值额。这一概念所界定的征税范围有以下几方面:“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。集体所有的土地，必须先由国家征用后才能转让。“地上建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和附着物的产权征税。之所以要把转让这些房产建筑物的行为列入征税，是因为在房地产转让中所体现的增值，虽然实质上是土地增值，房产没有增值或增值很少，可是在实际生活中，土地使用权和房屋建筑物的产权是不可截然分开的，特别是在我国目前地价、房价制度尚未建立的情况下，把房价、地价分开是很困难的。当然，虽定名为土地增值税，在房产不可截然分开的情况下，房产增值也是应当并入征税的。
土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为，如房地产的继承。需要强调的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围，应对其征收土地增值税。
（二）纳税义务人
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人单位包括内外资企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人包括个体经营者、华侨、港澳台同胞和外国公民。
（三）税率
土地增值税以增值额占扣除项目的比例为依据，实行四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，相当于企业所得税税率；最高税率为60％。这种差别较大的税率对于正常的房地产开发经营是比较优惠的，对于炒买炒卖房地产获取暴利的，则可起到一定的调节作用。土地增值税四级超率累进税率。