我国以房养老的背景观点举措政策解读
养老背景内容：
我国养老保障有“三个支柱”。第一支柱是政府建立的基本养老保险制度，这个制度涵盖了我国城镇企业职工和城乡居民，目前覆盖了8亿多人。第二支柱是企业年金和职业年金，但是这两种年金没有涉及到农民群体。第三支柱是个人自愿购买、有税收优惠的商业养老保险。
我国与世界上多数国家一样，实行现收现付的养老制度，简单地说，就是把年轻人交纳的养老保险交给领取社保的老人，这些年轻人老了以后又由下一代人来养。当老人与年轻人的比例一直处于相对平衡的状态时，养老保险会维持收支平衡。可是，当年轻人越来越少，老年人越来越多时，摊到每个人身上的钱就越来越少，仅靠养老保险来养老肯定是不现实的。
观点一：“以房养老”是在以上三个支柱的基础上，为老年生活提供更加充分养老资金的一种保障途径。根据我的调查，目前，选择“以房养老”的老年人，大部分是鳏寡孤独老人、失独老人以及拥有两套以上房产的老人。他们可以把一套房产反向抵押给保险公司，以获得更多用于养老的资金，以供有生之年颐养天年。总的来说，可以认为选择“以房养老”的老人，大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择。
观点二：“以房养老”目前的协调沟通成本较高。比如房产登记要做相应的变更，但比较繁琐。此外，房屋抵押的期限、金额怎么设定，抵押到期后如何处置房屋，也还需要一些法律上的协调。
目前推进以房养老的交易运营成本比较高。过程中有很多评估、公证的环节，还有方方面面需要中介机构去完成的环节。“整个程序下来，如果说你要拿20年的养老金给付，有两年要给到中介公司，相对来说成本比较高。”
养老的忧虑：“对广大公众而言,基于‘家产传后’的传统观念,房屋留给儿孙已经有数千年的传统,不能也不应当成为养老的主体工具。‘以房养老’真正的需求者应当针对老年贫困人群,如孤寡老人、近年来出现的‘失独家庭’以及部分其他原因致贫者。特别是失独家庭,单靠微薄的政府补助不足以慰藉他们的生活和心灵,如果‘失独家庭’及孤寡老人这些社会弱势人群有‘以房养老’的需求,政府部门应当予以支持,并在税收、交易费用等方面给予他们更多的优惠和帮助。”中国政法大学法和经济研究中心教授胡继晔向记者分析说,和欧美国家住房反向抵押贷款目标之一是解决老年贫困化不同,中国解决老年贫困化的主体还是政府主导的第一支柱——基本养老保险,未来还需要大力发展雇主和雇员共同缴费的第二支柱——企业年金、职业年金。住房反向抵押贷款作为养老保险的第三支柱,只是解决老年贫困化的一个可能选项,只能为少数人的补充养老锦上添花,不可能也不应该成为养老保险的主体。
养老的举措：充分发挥政府作用，获取政策支持。美国、新加坡等先进国外经验表明，政府在以房养老发展过程中起到很大作用，包括市场培育、政策扶持、税费减免、监督审查、信息咨询及提供资金支持等。尤其是我国还处于以房养老的初级阶段，还有部分领域需要我们去探索、研究，因此应由政府牵头，走政府模式和市场模式相结合之路，由政府主导开展前期工作来培育市场。比如出台扶持政策鼓励以房养老相关金融产品创新，并建立各部门协作机制，保证以房养老金融产品的正常运行，加强监管力度，尤其是对房地产中介市场，对欺骗老年人的行为给予严厉处罚。
制定和完善相关法律法规。我国开展以房养老，应做到有法可依，尽快建立健全市场准入、市场监管以及其他相关法律法规，维护投保人及受保人的权益。建议研究制定并颁布住房反向抵押贷款条例，对房产评估和流通、操作程序、金融机构的权利与责任、申请人的资格、双方的权利与义务、监督管理等内容予以规定。在土地使用权出让环节，对70年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确，以消除贷款机构的顾虑。
